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断供两个月,内环销冠最后一次加推:1500万级高层、2300万级洋房,即将同步清盘

发布时间：2026-06-18 18:17 来源：上海搜狐焦点

上海内环的新房价格体系，正在经历一轮彻底的重构。

2023年内环新房成交均价约11.9万/㎡，2025年已跳涨至约16.23万/㎡，三年涨幅36%。与此同时，内环成交新房套均面积从约125㎡上升到约205㎡，套均总价从约1488万跃升至约3320万。

这两个数字放在一起，结论很清晰：内环正在全面豪宅化，1500万级的新房供应，正在从货架上批量下架。

而在这轮价格重构中，有一个项目的数据格外扎眼——今年3月，保利外滩曜二批次开盘8小时认购率破百，5天网签率突破70%，被央视直接报道为内环新房销冠。

现在，断供两个月后，这个项目的高层和洋房，要最后一次加推了。

一、最后103席：卖完只剩4000万起步的别墅

保利·外滩曜三批次现已取证，本次推盘结构非常简单：

最后一栋高层：66套，建面约115-139㎡，总价约1500万起，备案均价13.99万/㎡。

唯一一栋洋房：37套，建面约160-165㎡，总价约2300万起，备案均价15.25万/㎡。

两栋楼合计103套。

这次卖完之后，外滩曜剩余待售的将全部是风貌别墅产品，总价4000万起步。

换言之，1500万级买内环滨江高层、2300万级买内环滨江洋房，这两个价格选项即将同步从货架上消失。不是卖完一批等下一批，而是这一批就是最后一批。

二、内环滨江：上海唯一三重至高规划叠加的黄金S湾

在聊产品之前，必须先聊清楚一个核心问题：外滩曜的地段，到底是什么量级？

上海内环，总面积仅占全市陆域面积的约1.8%。这1.8%的土地，承载了全市近30%-60%的核心资源——医疗密度是内环外的11.84倍，商业密度是6.34倍。内环内含宅土地供应建筑面积仅占全市的4.1%。

但这只是“内环”的层面。外滩曜所在的位置，是内环滨江的黄金S湾。

这里是上海唯一同时占有“世界客厅+CAZ中央活动区+内环滨江”三重至高规划的藏品级住区。

这三个规划概念单独拿出来，每一个都是上海城市能级的塔尖标签——

CAZ中央活动区：上海CAZ面积仅占全市约1.18%，却贡献了全市25%以上的GDP。对比伦敦CAZ以全市1.4%的面积贡献55%的GDP，芝加哥CAZ以2%的面积贡献40%的GDP，上海CAZ作为经济引擎的地位仍在持续攀升。

世界客厅：黄金S湾岸线是整个S湾唯一被纳入“世界客厅”的CAZ岸线，规划能级至高。

内环滨江：黄浦江沿岸45公里，核心段只有这一段。滨江沿岸成片风貌区总面积不到3平方公里，占黄浦江滨江沿岸更是不足0.2%。

三重规划叠加，在上海找不到第二个。

再看具体位置：左手北外滩，右手杨浦滨江，对望陆家嘴，同框外滩。

北外滩是国际航运金融芯，杨浦滨江是科创总部带——B站、美团、字节跳动、抖音等互联网头部企业总部聚集，总市值超4万亿。直线对望陆家嘴金融天际线，与外滩百年历史封面、北外滩国际商务区共筑浦江金三角。

GDP浓度决定了资产的保值度。

内环滨江的价值，还体现在土地市场的信号上——

距离外滩曜直线约600米的八埭头2、3街坊，预计七月土拍，内环滨江位置优于潮鸣外滩，预计售价17万+。看江产品面积160㎡起步，非看江产品125㎡起步。

金茂璞元均价16.8万/㎡，130㎡起步，2180万+上车。绿城潮鸣外滩均价17.5万/㎡，190㎡起步，3300万+上车。

外滩曜最后一栋高层备案均价13.99万/㎡，与八埭头地块预计售价17万+存在超过3万/㎡的价差。这个价差，就是内环滨江留给最后这一批入场者的安全垫。

另外还有一个容易被忽略的变量：杨浦区“美丽家园”计划正在以区政府为核心进行连片城市更新，外滩曜所在区域是政策更集中、资金更充足、优先级别更高的核心区。这意味着周边的城市界面改善不是“远期规划”，而是正在进行的确定性动作。

三重规划叠加+浦江金三角+3万+/㎡价格倒挂+城市更新进行时——这就是外滩曜的地段逻辑。

三、最后一栋高层：66套，1500万起，实得率93%-95%

聊完地段，再看产品。

外滩曜的高层能卖成销冠，核心原因只有一个：户型实得率断层领先。

全系标配“全屋飘窗全赠送+双阳台半赠送+类一梯一户全明电梯厅”。

115㎡户型：总价1500万级，实得率约93%

全屋飘窗全赠送、阳台半赠送、类独立电梯厅，实得率约93%。空间开阔通透，采用创新的LDKG一体化设计，主卧设计为奢阔套房。

同面积段竞品普遍在80%上下。在上海内环，以1500万级总价买到实得率超93%的三房，目前只有这一个选项。115㎡户型市场对比——同面积段无竞品。

130㎡户型：内环唯一在售130㎡四房，最后15席

这是外滩曜这次加推中最值得关注的户型之一。目前上海内环130㎡四房在售产品仅外滩曜一个楼盘。

双270°环幕采光，南向双阳台（最大7.3㎡），LDKG一体化大公区，客餐厅约27.9㎡，动线流畅。独立梯厅+玄关+独立储物间（3.1㎡），入户私密性与收纳功能兼备。主卧约19.5㎡套房，配独立主卫。

对比华润外滩瑞府125㎡三房：外滩曜130㎡实得面积117.8㎡，瑞府125㎡实得面积104.3㎡，多出13.5㎡。外滩曜是四房，瑞府是三房。外滩曜有双阳台、独立储物间、独立玄关，瑞府均无。

（小区大门效果图）

139㎡户型：奢阔横厅+双270°环幕

客餐厅约38.3㎡横厅，南向双阳台（8.1+4.2㎡），主卧约19.7㎡套房，独立梯厅+玄关+储物间（3.2㎡），实得率约91%。

对比外滩元境139㎡：外滩曜实得面积119.8㎡，元境约110㎡，多出约10㎡。外滩曜客餐厅38.3㎡横厅，元境约30㎡。外滩曜双阳台功能分离，元境单阳台。外滩曜有独立储物间+独立梯厅，元境均无。

（139㎡餐客厅实拍图）

高层的价格优势，也需要一组数据来呈现：

金茂璞元单价约16.8万/㎡，130㎡户型为伪2房设计，想买四房需上169㎡，总价直接跳到2860万+。外滩曜130㎡四房总价远低于这个门槛。

内环新房均价从2023年的约11.9万/㎡跳涨到2026年的16.4万/㎡。外滩曜最后一栋高层备案均价仅13.99万/㎡——这个价格本身就构成了足够的安全垫。

（高层外立面效果图）

四、唯一一栋洋房：37套，2300万起，实得率95%-97%

如果说高层是外滩曜的流量担当，那洋房就是这个项目真正的藏品级产品。

先看稀缺性。

过去二十年，内环滨江CAZ版图上，几乎找不到建面160-165㎡的纯粹10层洋房产品。内环洋房占整体住宅供应量的比例仅约2.5%。

保利这次拿出37套洋房，就是在做一个市场空白的填空。

再看产品力。

外滩曜洋房标准层得房率约80%，边套户型算上全屋飘窗、独立电梯厅等赠送空间，实得率可以做到95%-97%。这个数据意味着什么？一套165㎡的洋房，实际可用空间接近一套180㎡的高层——面积的获得感完全不同。

具体到户型结构，约165㎡户型采用四房三卫双套房布局：

客餐厅约5.7米面宽，约10米进深，形成约60㎡的方正中央活动区。“飞机户型”布局让全屋几乎零过道浪费。四个卧室均具备独立居住属性，主卧和南次卧都带独立卫生间。

10层楼高，一梯一户，私密性、采光、等梯时间、邻里密度，与28层以上的大高层产品完全不在一个维度。

洋房的产品力优势，在对比中体现得更直接。

vs 金茂璞元169㎡高层：

165㎡比169㎡套内多9㎡，总价还少400万。

vs 华润外滩瑞府165㎡高层：

160㎡比165㎡实际使用面积多出近30㎡。

五、装标：嘉格纳六件套+劳芬，内环滨江独一档

外滩曜的装标在这次三批次中没有降标。

115㎡/130㎡户型标配嘉格纳三件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机），市价约17-25万。

139㎡/160㎡户型标配嘉格纳六件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机、冷藏冰箱、冷冻冰箱、蒸烤一体机），市价约30-35万。

嘉格纳是唯一跻身德国奢侈品排行的电器品牌，上海汤臣一品、翠湖天地的顶复和大平层主厨房，配置的就是嘉格纳400系列。

卫浴方面，配置瑞士劳芬马桶，单价约1.5万-2万元。劳芬在行业里被称为“卫浴界的劳斯莱斯”，与劳斯莱斯、劳力士并称“三劳”。

在内环滨江的新盘里，嘉格纳+劳芬的组合，目前是独一档的存在。

（160㎡洋房主卫效果图）

写在最后

内环新房均价全面站上16万/㎡，已经是正在进行时。八埭头2、3街坊预计售价17万+，金茂璞元均价16.8万，绿城潮鸣外滩17.5万。

在这个价格体系下，1500万-2300万总价段的内环滨江新房，正在从供应端消失。开发商在16万+的单价下，会更倾向于做大户型以最大化货值，控制面积、降低总价门槛的产品将越来越稀缺。

保利外滩曜三批次，最后一栋高层+唯一一栋洋房，合计103套，就是在这个价格体系彻底成型前，最后一批以13.99万-15.25万/㎡均价入市的内环滨江产品。

66套高层，1500万起。37套洋房，2300万起。

卖完之后，外滩曜剩余别墅产品总价4000万起步——整个项目的入门门槛将直接跳涨。

这103套卖完，1500万-2300万级买内环滨江的历史窗口，就正式关闭了。

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