上海四批次土拍揽金超97亿元,2幅溢价率超20%、2幅底价成交

5月9日，上海第四批次土拍正式开拍，4幅地块合计出让面积约10.1万㎡，成交总价超97亿元，其中2幅溢价率超20%、2幅底价成交。

结果如下：

保利置业溢价26.3%拿下杨浦东外滩地块，成交总价42.4063亿元，楼面价约80199元/㎡。为本批次溢价率最高地块。

中铁建24.7082亿元竞得松江新城地块，楼面价25288元/㎡，溢价率20.42%。

保利发展以底价8.4055亿元竞得青浦重固地块，楼面价15500元/㎡。

北外滩集团以底价21.5724亿元竞得虹口四川北路综合地块，楼面价67133元/㎡。

1、杨浦东外滩地块楼板价突破8万/㎡

上午杨浦东外滩N090602单元L4-02地块率先出让，上海土地市场官网进行全程直播。该地块共吸引招商、金茂、华润、中海、保利置业5家房企参与现场竞价，经过72轮角逐，最终由保利置业收入囊中，成交总价42.4063亿元，溢价率26.3%，楼面价约80199元/㎡。

此前，保利置业发布该地块招标公告，计划总投资61.0738亿元，竞价环节基本是在保利置业与中海之间展开，保利置业紧咬不放，最终如愿成功拿下。

地块处于杨浦滨江内中环之间，东外滩规划核心区域内，向北步行10分钟左右可达12号线爱国路地铁站，往南步行400米左右就能到达滨江步道。

目前，地块周边新盘包括中建壹品外滩源著、中海云邸玖章、缦云上海等多个项目。

中建壹品外滩源著位于地块东北侧约550米处，该项目最近一次开盘时间是在3月29日，共推出114套建筑面积约99-146㎡房源，均价10.9万/㎡，开盘当天去化率达到90%。项目还有部分高层和风貌别墅等待加推。

中海云邸玖章位于地块西侧约300米处，首批推出187套房源，累计认购392组，认购率210%。首批主力房源涵盖建面约104㎡3房、建面约148㎡4房，整体均价为11.49万/㎡，最低总价约950万元。中海·云邸玖章由多幅子地块组成，其中北区K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块是2024年10月25日中海以32.131亿元竞得，溢价率2.32%，楼面价69158元/㎡；南区K8-05地块是2024年11月27日中海以36.45亿元竞得，溢价率16.33%，楼面价73288元/㎡。

缦云上海位于地块西南侧约700米处，该项目最后一次开盘时间是在去年9月14日，推出三期收官104套建筑面积约209-230㎡房源，均价12.2万元/㎡，也是当前板块内高层住宅最高价，认购率为60%。

2、中铁建溢价20.42%摘得松江新城地块

松江区SJC10006单元C03A-04号地块共有4家房企参与竞拍，分别为保利发展、象屿&天安、招商、中铁建。最终由中铁建拿下，成交总价24.7亿元，溢价率20.42%，楼板价约25288元/㎡。

该地块为居住用地，出让面积42480.63㎡，容积率2.3，建筑面积97705.449㎡，是本次土拍中体量最大的地块。

周边新房市场方面，2022年6月，中国铁建以27.27亿元价格竞得中国铁建星樾云涧地块，成交楼板价29571元/㎡，溢价率9.52%。项目主力约99-155㎡高层&叠加，联动价5.54万/㎡，目前已清盘交付。中铁建再次落子，就位于星樾云涧项目北侧。

金地丰盛道是金地2020年拿下的宅地，成交楼板价约2.9万/㎡，溢价率15.4%。2021年开盘均价5.1万/㎡，已于2024年交付入住。

2024年5月28日，国贸&松江交投以26.9803亿元底价竞得松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块，即国贸海上原墅，成交楼面价28000元/㎡，容积率为1.2，联动价63000元/㎡。国贸海上原墅5月1日已过会，将推122套90-202㎡房源，均价64849元/㎡。

此外，在今年一批次土拍中，国贸&金地&星狮以8.1521亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，溢价率13.98%，成交楼面价26216元/㎡。

3、保利发展再度落子青浦重固

下午，保利发展以底价8.4055亿元摘得青浦区QPS5-0001单元36b-01地块，楼面价15500元/㎡。

地块位于青浦重固，距17号线赵巷站约2.6公里，近示范区线（在建）赵重公路站。出让面积27114.4㎡，容积率2.0。

地块东北侧为保利虹桥和颂；北侧为保利虹桥和颂·IN255，即保利发展2024年8月7日竞得的青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，成交总价为底价4.2863亿元，成交楼面价15300元/㎡。保利虹桥和颂·IN255当前均价约38379元/㎡。

此前，保利发展旗下公司上海保劭置业有限公司发布招标计划公告，对该地块拟投资20亿，建安费6.5亿。可见早已瞄准这幅地块。

4、北外滩集团托底摘得虹口四川北路地块

与此前虹口土拍火热场面不同，本批次虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块“遇冷”，由北外滩集团以底价21.5724亿元摘得，整体楼面价67133元/㎡。

地块位于虹口四川北路板块，距离10号线四川北路站仅约300米。出让面积10289.2㎡，hk196-08地块为普通商品房、容积率6.2；hk196-06地块为商业用地、文化用地，容积率1.39。

地块东北侧一路之隔即虹口区C080301单元hk191A-03地块，2024年11月27日由华润置地以51.3608亿元竞得，溢价率11.97%，楼板价92934元/㎡。当前该项目设计方案已公示，拟建4栋24-32F高层住宅、1栋3F风貌建筑及配套用房。案名华润外滩瑞府。