何以擎动“超级北中环”?这场沙龙解开宝山南大价值跃升密码!

上海的城市发展正经历着一场深刻的空间重构，中环沿线各板块争霸赛愈发激烈。在这场竞赛中，宝山南大智慧城以“规划先行、产城融合”的独特基因脱颖而出，成为北上海最具潜力的增长极。

6月19日，上海第五批次土拍打响，南大智慧城核心区组团商住办混合用地以总价约82亿元出让，成功问鼎北中环“总价地王”。这个拥有双TOD枢纽和250米地标的板块，正迎来价值重估和升级的关键时刻。

就在此前的6月15日，一场主题为「南大智慧核 擎动北上海 | 中环科创产城人居价值共创沙龙」在保利·海上瑧悦东方美学馆如约开启，来自学界、业界和媒体的三位专家——华东师范大学地理科学学院教授、国土开发与区域经济研究所所长滕堂伟，克而瑞上海区域总经理李振宇，澎湃新闻城势栏目主编顾炳祥，围绕南大智慧城的区位优势、产业规划、市场表现和未来前景展开了深入探讨，共同描绘“超级北中环”的崛起蓝图，品鉴保利海上瑧悦的东方美学。

短短数日，两大盛事，让全城目光再次聚集于此，宝山南大智慧城所引领的“超级北中环”的轮廓日益清晰，一座未来之城的基因密码正在被破译。

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超级北中环

科创引擎重构中环价值格局

从上海城市空间演进的脉络来看，中环沿线曾是传统居住带的代名词，而南大智慧城的崛起，彻底打破了这一惯性认知。

作为上海“中环黄金科创带”的核心引擎，宝山南大智慧城以“数字经济+人形机器人+生物医药”三大未来产业集群为支柱，这里不仅是主城区稀缺的成片开发区域，更是在“超级北中环”打造一座“垂直生长的未来之城”。

南大智慧城的规划蓝图令人瞩目：双TOD商业枢纽、约60万方商业体量、南大中央公园，以及全新规划的250米地标建筑。这些元素共同构成了“超级北中环”的空间骨架，也预示着区域能级的全面提升。

效果图（来源：南大智慧城）

“为什么叫超级北中环？就是因为这里有大规模、大体量的供地，具备足够的开发空间。”专注国土开发与区域经济研究的滕堂伟认为，“超级北中环”这一概念，精准概括了这一区域的战略定位和发展潜力。

对比张江与南大，滕堂伟从城市空间演进的视角指出，张江曾经历“钟摆式”产城分离，发展路径相对缓慢。而南大从规划伊始即强调“垂直城市”生态，250米地标、双TOD枢纽、中央公园同步推进，生产、生活、生态三者有机融合，实现创新浓度与生活密度的时空聚敛。这种规划理念，体现了深厚的时代转折。

华东师范大学地理科学学院教授国土开发与区域经济研究所所长滕堂伟

他特别提到南大“刚好的距离感”，区位兼顾通勤效率与空间承载力，高能级产业、顶尖人才与高品质城市空间在有限区域内产生聚合反应，形成真正的内生增长动力。

长期关注城市更新的顾炳祥补充说：“南大板块年轻人占比高达60%，科创企业的密集入驻正催生旺盛的职住平衡需求。当年轻人浓度与新兴产业密度同步提升时，区域价值的爆发只是时间问题。” 他还呼吁应该打破对南大板块的刻板印象，过去南大被贴上产业弱、配套滞后等标签，2021年地铁15号线通车后，板块能级开始发生质变。

澎湃新闻城势栏目主编 顾炳祥

据官方消息，宇树科技与上海大学、宝山区政府三方共建“上大通用智能机器人研究院”和宇树亚太研发中心已经落户南大智慧城（信息来自：上海宝山）。如今，数字经济、人形机器人、生物医药三大产业集群成型，科创高地正加速崛起。

实景图（来源：网络）

上海向北，以南大智慧城为引擎，驱动着万亿级数字产业的崛起，也正重塑着区域未来的居住格局。宝山南大既有主城区的黄金半径，又有成片开发的规划红利；既有硬核的产业引擎，又有柔软的生活温度。当“超级北中环”遇上“十五五”规划的新起点，这片土地正以科创为笔，重新绘制上海的城市价值地图。

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中环楼市格局

宝山地王重塑价值坐标系

科创产业集聚，直接激活居住需求。近年来，南大板块表现格外亮眼。

李振宇从市场角度提供了有力佐证，2024年至今南大板块新房年成交量超过3300套，稳居外环内板块成交套数TOP1（数据来源：克而瑞），成为当之无愧的中环焦点。他认为，“南大板块是过去两年上海中价位新房最重要的板块，这种高热度的市场表现反映了购房者对区域价值的认可。”

克而瑞上海区域总经理 李振宇

本次宝山南大智慧城巨无霸地块成功出让，可售住宅楼板价超过3.9万元/㎡（数据来源：上海土地交易市场）。32万方巨无霸TOD地块的落槌，不仅是一次土地交易，更是南大板块价值跃迁的重要里程碑，从多个维度重构了区域价值坐标系。

回顾南大板块的发展历程，新房联动价已从2023年10月的6.3万元/㎡一路攀升至2024年10月的6.9万元/㎡（数据来源：上海土地市场），涨幅显著。但与新江湾、北新泾等中环板块动辄10万/㎡的均价相比，南大当前新房价格依然存在明显价差。

示意图（来源：网络）

随着北中环“地王”以及宝山“第一高楼”横空出世，它至少在未来的两三年还继续保持重要的住宅供应板块的地位，而且新住宅用地已无限价，或将彻底打开板块价格天花板，也意味着中环线上最后的价格洼地即将被填平。

相比之下，保利发展提前占位，以3.28万/㎡楼板价布局南大智慧城核心区（数据来源：上海土地市场），目前售价6.3万/㎡，价格优势凸显无遗。

值得一提的是，此次打包地块包含五幅住宅用地以及一幅规划250米地标建筑的商办地块，这无疑为板块发展按下了加速键。这样的重磅地块出让，会给区域发展带来怎样的连锁反应？

地块示意图（来源：上海土地市场）

在滕堂伟看来，250米高楼是非常重要的地标，将成为北中环城市封面，是板块能级提升的一次重要契机，这种封面效应将给大家带来强大的信心效应。他认为，垂直发展模式适合上海这样的超大城市，通过向上向下生长，形成立体缝合效应。丰翔路和南大路双TOD规划则将进一步强化区域的集聚效应。

李振宇同样特别看好丰翔路站TOD的发展前景：“万象汇的规模和品质，短期内很难被超越。虽然南大路站也规划有商业，但从商业运营的角度，并不会有开发商愿意冒险在如此近的距离内做出一个比万象汇规模更大、品质更高的商业中心。”因此，他认为，本次新地块的出让和开发，将推动南大板块从丰翔路站向南大路站扩展，但丰翔路站TOD作为南大核心区的先发优势和中心地位很难被动摇。

丰翔路站TOD一期效果图

头部房企争相布局南大，凸显对板块战略价值的共识。顾炳祥认为，这不仅是住宅开发机会，更是抢占上海主城科创核心区话语权的关键。除了收获数千套住宅的业主，也能通过开发巨无霸项目来展现产品和实力，成为企业长期布局的基石。

综合三位嘉宾的观点不难看出，这不仅是一次简单的土地出让，更是南大板块价值重估与跃迁的重要里程碑，预示着南大迈入一个新的台阶，开启新的篇章。当资本用真金白银投票时，我们看到的将不仅是当下价值的兑现，更是对未来发展潜力的一次集体预判。

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保利样本

与城市共生的东方美学实践

在板块价值快速跃升的背景下，头部房企应当如何把握机遇，实现与区域发展的同频共振？

保利发展深耕宝山17年，与宝山共生长，成功开发交付6个品质住区，同时作为首批进驻南大的央企开发商之一，其开发的海上瑧悦可视为与城市共创的最新实践样本，同时又以超强产品力、兑现力和品牌力，成为区域现象级热销红盘，备受市场和购房者关注，2024年销量跻身全市TOP7，2025年5月登顶南大销冠。（数据来源：克而瑞）

户型分布图

保利海上瑧悦以其“东方美学+科创社区”的定位，精准契合了年轻科创人群对文化认同与生活品质的双重需求，不仅印证了市场对板块的认可，更揭示了“超级北中环”的底层逻辑，即未来的城市竞争，必将是产业活力×城市品质×文化自信的乘积。

文化赋能方面，保利海上瑧悦以东方美学为基调，重金投入约5000万打造五进归家礼序、架空层（儿童泛会所）、酒店式双入户大堂及海派街角花园，细节品质对标内环豪宅，堪称“中环卷王”。

实景图

顾炳祥高度评价该项目为“东方美学典范之作”，并以“三大核心特质”总结其优势：

一是卓越的产品力，154㎡户型采用创新的双套间设计，兼顾家庭成员独立生活需求，实现三代同居与私密性平衡；二是深厚的文化底蕴，景观园林融合传统东方意蕴，打造兼具艺术性与休闲感的居住环境；三是扎实的兑现能力，从设计到落地严格把控品质，细节呈现甚至超出预期标准。

建面约154㎡户型样板房实景图，仅供参考

产品价值方面，李振宇指出其“被市场低估”，6万出头买入中环，临近地铁、商业、学校。千套成交规模背后，是区域价值、品牌张力、产品服务的集中体现。

与城共生方面，滕堂伟总结认为，保利以规划引领、市场驱动双轮模式，为科创人才提供“好房子、好产品、好服务”，成为区域重塑的关键力量。

结语：在时代转折点拥抱确定性

站在“十五五”规划的新起点，南大智慧城所引领的“超级北中环”正迎来全新发展机遇。随着区域产业能级不断提升、人才集聚效应日益凸显，叠加超高地标与双TOD规划落地，板块价值正加速兑现。

在此背景下，保利海上瑧悦凭借独特的新中式产品定位脱颖而出，其融合东方美学的园林景观、创新实用的户型设计以及央企的精工品质，为改善型客群提供了难得的品质之选。

目前，保利海上瑧悦火爆销售中，主推建面约99-154㎡3-4房，臻席持续递减，抓紧上车机会！