12.88万/㎡重返内环!苏河湾“独苗限价盘”悦97即将上市,有且仅有97席!

过去一年来，上海核心区土地市场持续高热，多个板块连续诞生新地王推动新房价格快速攀升。

在这一片涨势中，地处内环内的苏河湾核心板块同样也将推出一宗重磅地块，预计下半年挂牌开拍。参考板块内润府18万/㎡、中粮20万/㎡、华侨城22.5万/㎡的二手房挂牌价，叠加市中心土地溢价规律，业内普遍预测该地块成交价将突破20万/㎡大关。这一预期让市场目光再次聚焦这个与陆家嘴、新天地齐名的顶级豪宅区。

令人惊喜的是，在苏河湾价值即将全面爆发之际，板块内最后的限价红利盘悦97将以12.88万/㎡的联动价入市，让购房者以3年前的价格水平入主苏河湾，核心区位搭配亲民价格，不得不让人期待。

据最新消息，悦97展示中心及样板房业已开放，将推出97套建面约88-100㎡精奢小户型，在市中心中小户型日渐稀缺的背景下，为千万级预算的购房者提供了难得的内环置业机会。

效果图，最终以实际交付为准

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占位苏河湾“黄金中轴”

提到上海“一江一河”，一定绕不过苏河湾。苏河湾作为上海“一江一河”重要组成部分和静安区“一轴三带”发展战略重点区域，使得这片土地从“风貌保护区”升级为承载全球城市野心的中央活动区。

7月5日，《关于上海市静安区、黄浦区苏河湾商务单元更新提升规划实施方案的公示》发布，明确了“十里苏河金湾，数字国潮水岸”的规划愿景，推进金融服务、专业服务、科技创新三大重点产业发展；促进水岸文化与艺术提升、加强滨水腹地联动、完善生活配套服务体系，打造创意研发、滨水居住、时尚商业混合的世界级滨水活力街区。

区域规划示意图

悦97的核心竞争力，首当其冲就是其无可复制的区位优势。

项目地处海宁路西藏北路，紧邻南北高架与北横通道，5公里半径覆盖静安寺、陆家嘴等7大CBD。项目距离地铁8/12号线曲阜路站仅约400米，1站直达人民广场。附近还有1/3/4号线，形成五轨环绕的交通格局。

区位示意图

苏河湾的独特魅力在于每平方公里含金量，更在于其半城烟火半城艺的复合生态，拥有滨水特色景观突出、历史风貌建筑集中、文化艺术氛围浓郁等特色。

以悦97为圆心，800米范围内聚集三大顶配资源：大悦城－万象天地商业集群，宝格丽酒店－苏富比空间高奢矩阵，UCCA Edge-没顶画廊艺术带，形成商业+奢华酒店+艺术的叠加效应。

不难看出，交通能级碾压同级竞品，商业艺术“超饱和”配套，悦97的区位价值全面领跑。

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地王包围下的“价值洼地”

12.88万/㎡买进苏河湾核心区意味着什么？

先看静安区内，曹家渡项目售价已达17万/㎡，沪太路项目预计14万/㎡，大宁灵石公园项目也要16万/㎡。而悦97距离人民广场仅1.2公里，8号线一站地铁即到，却以12.88万/㎡的联动价入市，价格优势可谓碾压级。这种“越核心越便宜”的反差，在当前楼市实属罕见。

将视野扩展至全市，这一价格优势更为凸显。长宁北新泾接近14万/㎡、浦东北蔡13万/㎡的预期售价，新兴的徐汇滨江板块更是站上19.5万/㎡的高位，相比之下，悦97更显珍贵。

即使不考虑未来升值预期，仅对比苏河湾当前18万-22.5万/㎡的二手房价，悦97就拥有接近10万/㎡的倒挂，价格安全垫就已足够厚实。但机会稍纵即逝，仅97席的稀缺供应，注定将引发全城高净值客群的激烈角逐。

效果图，最终以实际交付为准

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抢搭市中心小户型“末班车”

悦97项目体量不大，由外而内主打一个精致。

首先是外立面采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现。地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，营造高端居住体验。

效果图，最终以实际交付为准

社区内部打造精致庭园和全龄段运动场地，绿意鲜氧全天环绕，复刻自然森系生活，为业主提供多维度星级品质体验。

效果图，最终以实际交付为准

随着上海中小套型政策调整，未来内环新房起步面积或将提升至120㎡以上。这意味着，悦97主推的88-100㎡户型很可能成为市中心小户型供应末班车。

先看建面约88㎡2房A户型，在有限面积内实现了独立玄关、宽景阳台与客厅相连、U型厨房和干湿分离卫浴的完整配置，让千万级预算也能享受苏河湾核心区的品质生活。

图片仅供参考，实际交付以售房合同约定为准

主力建面约100㎡三房B户型同样也展现出很强的空间利用效率，三开间朝南，动静分区，主卧套房设计，同时还有双卫，起居井然有序，通过飘窗和景观阳台，增加实际可用空间。。

图片仅供参考，实际交付以售房合同约定为准

在土地资源极度稀缺的内环，悦97小体量+小户型组合堪称市场孤品。对比周边以大平层为主的竞品，这类产品精准匹配了年轻精英客群的置业需求，既能以更低总价锚定核心区，又避免了传统刚需盘的牺牲体验。

结语：抢占苏河湾价值跃升的黄金窗口

当所有人都看到机会时，真正的机会早已消失！

当上海内环房价全面进入15万/㎡+时代，悦97以12.88万/㎡的价格和97席的稀缺供应，相当于把房价调回三年前，限价+限量好比撕开了一道难得的市场裂缝。这里是苏河湾的核芯，是艺术与商业交织的潮流地，更是政策与市场双重挤压下仅存的价值洼地。

正如项目案名悦97，或许正是为了提醒，在苏河湾即将迎来地王盛宴的前夜，这97席注定只属于少数敏锐的洞察者。目前项目展厅已开，入市在即，机遇稍纵即逝。