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上海土拍“面粉”价格又上涨了!

发布时间：2025-12-02 14:11 来源：搜狐焦点上海

12月1日，上海土地交易市场发布公告，今年第十批次土拍现场交易会将于2026年1月6日举行，本次仅推出2宗涉宅用地，分别位于浦东森兰与闵行紫竹，总出让面积约8.92万㎡，总起拍价近45.7亿元。

两宗地块一南一北，虽区位不同，一宗位于外环内，一宗位于外环外，却有不少共同点：住宅价格水平相近，周边均拥有人工湖泊、湿地等景观资源，教育资源亦是一大亮点。

值得关注的是，两宗地块的起始楼板价均较此前周边成交地块有明显上涨，未来住宅售价或再上一个台阶。

其中，浦东森兰地块起始楼板价约3.8万元/㎡。此前2021年12月招商竞得旁边的E01-06地块（招商璀璨公馆），溢价率9.39%，成交楼板价35684元/㎡，当时房地联动价7.03万元/㎡。四年后，住宅地块起拍楼板价已大幅抬升。

闵行紫竹兰香湖南岸的低密商住组团地块，综合起始楼板价约3.34万元/㎡，同样呈现上涨态势。如果剔除自持商业部分，只测算可售住宅楼板价，将超过3.66万/㎡。2025年3月28日，象屿地产以66.78亿元总价竞得同单元02-09、03-04地块，溢价率18.97%，楼板价3.01万元/㎡。

01

浦东森兰地块：起拍楼板价3.8万

2025年6月5日，浦东新区高行镇Y00-0402单元E04B-10地块性质由教育用地调整为三类住宅组团用地（Rr3）。调整后，该地块用地面积26932㎡，建筑面积67330㎡，容积率2.5，限高60米，并需配置不小于1260㎡的公共服务设施。

本次上架的正是该地块，位于莱阳路芳菲路口，距6号线洲海路站约800米。周边商业配套丰富，包括阳光天地、森兰花园城、森兰商都等，且紧邻森兰无界公园与湿地，区域发展成熟，环境宜居。

地块西侧规划为高中用地，附近已有六师附小、进才森兰中学等学校。据悉，该地块所在的高宜家园、星耀名邸（招商璀璨公馆）、森兰壹公馆等小区均对口进才森兰中学繁锦校区（学区信息仅供参考，不作为承诺）。

浦东高行板块此前一手房均价普遍在7万/㎡左右，包括招商璀璨公馆、森兰壹公馆、森兰万安里等项目。如今限价已被突破，在区域经历数年供应短缺之后，本次挂牌地块最终将呈现怎样的价格水平，备受市场关注。

02

闵行紫竹地块：起拍楼板价3.34万

闵行区MHP0-1005单元14-07、14-09、06-18地块及06-19地块部分地下空间，总出让面积6.23公顷，分为三个子地块及部分地下空间。

其中14-07、14-09为住宅用地，容积率仅1.01，限高24米；06-18为商业用地，容积率1.0，并包含部分地下空间，相当于自带商业配套。

地块位于兰香湖南岸，邻近游艇码头，湖景视野是其突出优势。而且区域内学校资源丰富，名校云集。不过，距离15号线紫竹高新区站约3公里，交通便利度稍显不足。

紫竹是外环外少数房价突破10万元/㎡的板块。地块西侧紧邻兰香湖贰号，主推联排产品，均价约13万元/㎡，去化非常好。

兰香湖对岸的象屿天誉蘭香项目，规划涵盖小高层、洋房、叠墅及合院产品，目前已三次推盘，最新批次叠加、联排别墅均价已上调至89121元/㎡。从网上房地产网签数据看，项目去化速度较为缓慢。

本次上架的两宗地块在容积率、限高等指标上与前期项目相似，因起拍楼板价上涨，届时会以低价还是溢价成交，元旦之后揭晓！

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