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容积率1.05,松江洞泾一宗“商改住”地块获批!
发布时间：2026-04-05 11:13 来源：搜狐焦点上海
4月2日，松江区洞泾镇SJS3-0003单元06街坊局部调整规划正式获批。
其中，原规划为商业服务业用地的06-07地块，已明确变更为二类住宅组团用地（Rr2）。这一“商改住”调整的落定，意味着洞泾镇东部将新增一幅容积率仅1.05的低密度宅地。
01
商业改住宅 容积率1.05
根据批复方案，洞泾镇SJS3-0003单元06街坊调整范围东至泗砖南路、南至长兴路、西至张泾路、北至蔡家浜路，总面积约20.84公顷。
核心变动集中在06-07地块：用地性质由C2（商业服务业）调整为Rr2（二类住宅组团用地），用地面积约3.32万平方米，容积率1.05，计容建筑面积约3.5万平方米，建筑限高27米。
参考旁边现有住宅项目，如此低的容积率与高度限制，决定了该地块未来极大概率建设联排、叠加、洋房等低密度改善型产品。
与此同时，规划还进行了一系列配套优化：在现状洞泾社区卫生服务中心（06-09地块）北侧新增一处医疗卫生用地（06-13地块），用地面积约6931平方米，容积率2.0，建筑高度45米；增设街坊通道（S5）及两条南北向公共通道，并规划新建3座跨河人行桥，以完善滨水慢行系统。
这些调整在一定程度上弥补了商业用地取消后对公共配套的潜在影响，但商业功能的缺失仍将考验区域未来商业服务的供给能力。
从现场情况看，该地块目前为闲置状态，部分区域被周边居民用作临时菜园地。其北侧紧邻松江洞泾学校（含初中部），教育资源便利，但距离在建的地铁12号线西延伸线同乐路站步行超过2公里，相对较远，这将成为项目未来吸引市区外溢客群的一大短板。
02
指标参数接近 保利还会出手吗？
松江洞泾镇东部，近年来已成为松江新房供应的热点板块。中海、保利、香港兴业、光明等品牌房企相继落子，近十个住宅小区陆续交付，常住人口明显增长。
目前，地块周边前期新盘主要有：保利西郊和煦（容积率1.5，联动价5.3万元/㎡）、香港兴业兴云间（容积率1.1，联动价5.06万元/㎡）、中建大椿嘉利椿廷（容积率1.1，联动价5.3万元/㎡），已经基本清盘或处于尾盘。
2025年初，保利发展以20.52亿元竞得01-18地块，溢价率27.93%，楼板价29425元/㎡。该地块即为保利西郊和煦领墅，容积率仅1.01，限高27米，与本次地块条件最为接近，2025年至今已多次开盘，去化速度较快。
对比来看，06-07地块容积率1.05、限高27米，产品形态上几乎与保利项目一致。若该地块今年顺利上架出让，保利会不会继续出手，其起拍楼板价和最终成交溢价率将成为市场关注焦点。
参考保利地块的成交热度，预计起拍楼板价较为接近，但低密宅地依然具备稀缺性，能否拍出合理价格，很大程度上取决于届时开发企业对改善型需求复苏的判断。
总体而言，洞泾这幅地块“商改住”，为市场提供了难得的低密宅地供应，但区域商业配套的预期落空，让板块内本已薄弱的商业配套更加捉襟见肘。未来地块入市后，如何在产品力上弥补外部短板，将是决定其成败的关键。
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