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从中交凤启虹桥到南厢观宁府中交城投如何破解战略困局?

发布时间：2025-12-08 14:39 来源：搜狐焦点上海

近年来，城市更新已成为推动城市高质量发展的关键路径。在上海这样的一线城市，城市更新正从简单的拆除重建，转向功能复合、产城融合的系统性再造。这对开发主体的战略决策、资金实力、运营能力和市场判断提出了更高要求。

在此背景下，作为“国家队”代表的中交城投进入上海市场，选择了以青浦区为切口，通过凤溪城中村整体改造与老城厢低密别墅等项目，落地其整体规划、成片开发的城市运营商模式。

两个项目位置示意图

这一模式一度被视作推动区域能级提升的重要力量。然而，在房地产市场深度调整、购房者预期转向谨慎的宏观环境下，中交城投所面临的现实挑战正日益凸显。

凤溪城更首发项目中交凤启虹桥陷入滞销，老城厢千万级高端项目南厢观宁府市场接受度存疑，两大项目不仅折射出中交城投在销售端承受的压力，更暴露出企业在项目布局与营销策略上与市场实际需求之间的严重脱节，凸显其在远郊新城开发模式中定位与执行的结构性偏差。

中交凤启虹桥：城中村大盘的愿景与现实落差

中交凤启虹桥项目位于青浦华新镇南侧的凤溪城中村改造片区。这是中交城投在上海落地的首个大型住宅项目，也被定位为其在青浦打造“百万方综合大城”的首发之作。

该项目的启动，源于上海市新一轮“城中村”改造的政策推动。2021年9月，凤溪城中村改造项目获市政府批准，被列入全市第二轮改造清单。

渴望进入上海市场的中交城投，于2022年底与地方政府达成合作。次年1月，正式启动这一总投资规模约360亿元、改造范围约1273亩的上海最大城中村改造项目。

沙盘示意图

首发项目中交凤启虹桥包含多个子地块，规划总建筑面积约23万平方米，涵盖2000余套住宅及1.2万平方米社区商业。前期产品以中小户型为主，旨在凭借临近大虹桥以及相对友好的总价，吸引大虹桥外溢及本地客群。

中交凤启虹桥效果图

然而，中交凤启虹桥的销售表现呈现明显的“高开低走”特征。2023年三个批次开盘时，市场反应尚可，但随着市场行情转冷，至2025年销售明显下滑，月均成交仅20套左右。

在两年多的销售周期内，项目共五次推盘，前四次累计推出1192套房源，仅售出618套，去化率勉强过半。10月推出的五期245套房源，因认购人数少而取消摇号，近两个月仅成交11套。

来源：网上房地产

这两个地块已于今年交付入住，卖到现房状态还有大量房源无人问津。这种销售走势的转变，是项目在区位、产品及竞争层面多重短板共同作用的结果。

首先，规划愿景兑现迟滞，现状配套支撑严重不足。

凤溪片区虽在蓝图中有示范区线、商业、学校及产业集群等规划，但实际建设进度缓慢。项目推进两年后，区域仍处于开发初期。目前三期地块南侧社区商业还在招商中暂未开业，幼儿园在建中，预计2026年8月31日竣工。

三期地块南侧商业

尤为关键的是，项目距离在建中的示范区线凤溪站约2公里，步行接驳体验不佳，难以切实享受轨交便利。对于预算不高、高度依赖轨交的刚需客群而言，配套的缺失与通勤的不便是决策障碍。

其次，产品力表现平庸，未能有效弥补区位先天劣势。

在区位条件不占优的情况下，项目本应凭借突出的产品力实现突围，但其整体呈现差强人意。

在2.0的容积率下，中交凤启虹桥选用了13-16层的中高层建筑布局，因设置了连续的北连廊，导致户型实际使用效率降低。和最新报规的项目比，它的户型附赠率明显不占优势。

中交凤启虹桥前两期已是现房（左下角为在建的幼儿园）

小区公共空间仅以局部架空层简单布置健身器械与桌椅作为泛会所，投入有限。外立面大面积使用涂料，与同期竞品广泛采用的铝板幕墙相比，品质感存在差距。

尽管室内装修标准不乏亮点，配备中央空调、新风、地暖。但“重室内轻公区”的做法，削弱了社区的整体质感与高端形象。

再次，市场竞争环境严峻，内外夹击导致价格体系承压。

项目面临的外部竞争异常激烈。同属大虹桥概念范围的竞品，如保利虹桥和颂，前两期地块快速清盘，目前已经开发到了三期地块，推盘节奏及去化速度非常快。项目不仅地理位置更靠近在建轨交站点，而且在产品力上进行了全面升级，采用部分铝板立面，高附赠户型及下沉式会所，同时单价还低于中交凤启虹桥约7000元/㎡，形成了强有力的性价比分流。

更严峻的挑战来自板块内部。就在近日，中交城投通过协议方式拿下华新镇QPS6-0201单元29-06地块，成交总价7.28亿元，住宅建面约3.7万方。按照文件要求，高层住宅应设置架空层，鼓励在住宅场地内设置连廊，无中小套型要求，全装修商品住宅装修价格（集采价）不低于2000元/㎡。

新地块示意图

而且，凤溪片区后续仍有至少10余宗住宅地块、约75万平方米的潜在新房供应。这些后期地块通常与轨道交通、TOD开发的结合更为紧密，但价格预期还会继续上浮，销售压力依然存在。

规划效果图

随着区域建设的推进，其入市时的配套兑现度与产品迭代能力只会更强。这使得作为“拓荒者”的中交凤启虹桥，非但未能享受到市场先发红利，反而陷入了被动局面。

城市更新项目具有前期投入巨大、资金沉淀周期长的特点。中交城投已为凤溪城中村改造项目投入超过120亿元，远期规划投资更超过500亿元。住宅销售是回笼现金流、支撑后续基础设施与公建配套建设的关键环节，销售不畅将直接导致现金流紧张，可能影响整个凤溪片区改造计划的推进节奏。

据悉，为加速去化，中交凤启虹桥不得不采取大幅降价促销策略。部分房源降价幅度达15%—20%，并附赠车位及现金补贴，但市场反响依然冷淡。价格体系的失守，不仅严重侵蚀项目利润空间，更深层次地动摇了前期已购房业主及市场对于区域价值前景的信心。

南厢观宁府：首推42套，千万级购买力从何而来？

在中交凤启虹桥面临去化挑战的同时，中交城投在青浦老城厢的另一个高端项目南厢观宁府，同样面临着市场的严格审视与销售压力。

南厢观宁府地块容积率仅为1.0，整体规划仅140套房源，产品形态涵盖建筑面积约200-360平方米的合院，以及约175-260平方米的叠墅。

南厢观宁府效果图

从产品打造层面看，中交城投显示出一定诚意，邀请九米建筑设计、绿城环境、CCD等知名设计团队参与，意图在建筑、园林与室内设计上塑造标杆，以低密墅居产品，打开青浦高端改善市场的新局面。

就在近期，项目首批42套房源价格已过会，主打172-325平方米的叠加及联列产品，备案均价达5.85万元/㎡，主力总价区间跃升至1000万—1800万元。

南厢观宁府工地航拍

然而，市场的第一反应普遍是疑虑：以如此总价，为何不选择上海市区成熟板块？这一疑问直指项目的核心矛盾，高端产品定位与地块能级支撑之间的错配。

项目最大的挑战在于地段价值的支撑力不足。南厢观宁府位于青浦新城边缘，靠近朱家角，属于典型的郊环外区域。距离最近的地铁17号线青浦新城站约3.5公里，依赖自驾出行。周边大型商业综合体、优质医疗资源等城市核心配套也多集中在3公里以外。日常生活便利性难以与中心城区媲美。

对于总价千万级的高端改善客群而言，其购房决策逻辑与刚需客群有本质不同。他们更看重地段的稀缺性、资源的独占性以及资产的保值增值确定性。

观宁府紧邻青浦老城厢的青溪园、万寿塔，竭力挖掘老城厢的文化底蕴，并通过低密规划营造静谧宜居的墅居氛围。但在缺乏强势地段、顶级配套支撑的情况下，其高昂定价与板块能级之间形成了显著断层。

青溪园、万寿塔实景

与此同时，当前的市场环境进一步放大了这种错配的风险。尽管上海顶级豪宅市场具有一定抗周期性，但总价千万级的高端市场整体仍受到经济预期、资产价格信心和市场情绪的影响。

在普通住宅市场普遍承压的背景下，位于非传统豪宅区且总价高昂的项目，去化难度不言而喻。其目标客群基数本就相对有限，且选择范围极广，这些客群更倾向于将资金配置在城市核心区或拥有不可替代资源的板块。

南厢观宁府首开成绩如何暂不得而知，但在当前市场环境下所面临的严峻挑战不可小视。若不能精准定位并打动那些有特定情怀的改善客群，项目极易陷入首开哑火的困境，成为卖不动的“不动产”。

战略之困：远郊开发模式的结构性挑战

中交城投在青浦的布局，体现了其深耕区域、参与城市核心功能更新的战略意图。然而，中交凤启虹桥与南厢观宁府所面临的现状和困局，暴露出其在市场转折期中，战略执行力、产品适配力与应变力方面存在的短板。

核心问题在于，规划兑现滞后与市场预期脱节。当购房者决策趋于谨慎务实，即便规划蓝图与产业愿景再美好，也难以转化为当下的购买力。客群认知与地段认同上遭遇瓶颈，很容易导致目标市场狭窄、去化困难。

更深层的挑战在于，城市更新项目前期投入大、资金沉淀周期长。一旦销售迟滞，现金流压力会传导至后续公建配套建设，进而影响片区整体推进节奏，形成“销售不畅—配套推迟—市场信心下滑—去化低迷”的负向循环。

中交城投在青浦的实践，凸显了远郊大盘开发模式在当前市场环境下的困境：规划愿景与落地节奏、产品定位与地段价值、长期投入与短期回款之间，亟待更精细的适配与平衡。行业周期调整正在检验每一个开发主体的战略定力与运营韧性。

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